Immobilienbewertung – ist sie wirklich nötig?

9. April 2015 | Klaus

Eigentümer wissen nicht Bescheid

Wert einer Immobilie

Häufig wissen die Eigentümer von Häusern oder Wohnungen gar nicht, was ihre Immobilie eigentlich wert ist. Im Alltag ist das zwar nicht weiter schlimm – doch in gewissen Situationen ist es einfach unerlässlich, den Wert seines (unbeweglichen) Vermögens zu kennen. Abhilfe schaffen können hier qualifizierte Sachverständige, die in einem Gutachten die betreffende Immobilie bewerten.

Hauskauf und Hausverkauf

So wird der Immobilienwert etwa relevant, wenn das Objekt verkauft bzw. gekauft werden soll. Schließlich beeinflusst der Wert eines Hauses in erheblichem Maß die Höhe des Kaufpreises. Zwar gilt in Deutschland der Grundsatz der Vertragsfreiheit – Käufer und Verkäufer können also den Kaufpreis generell frei bestimmen. Dabei ist aber zu beachten, dass der Käufer natürlich einen möglichst geringen Kaufpreis zahlen, der Verkäufer dagegen einen möglichst hohen Kaufpreis erhalten möchte. Außerdem hat der potenzielle Erwerber verständlicherweise Angst davor, für eine Schrottimmobilie ein Vermögen zu zahlen. Diverse Diskussionen über den Kaufpreis – und ein damit verbundener Zeitverlust – können aber vermieden werden, wenn der Wert der Immobilie den Parteien bereits zu Beginn der Vertragsverhandlungen bekannt ist. Im Übrigen wird beim Immobilienkäufer die sog. Grunderwerbsteuer fällig; hierbei bildet grundsätzlich der gezahlte Kaufpreis – und damit mittelbar auch der Immobilienwert – die Berechnungsgrundlage.

Scheidung

Der Immobilienwert spielt ferner im Familienrecht eine wichtige Rolle – genauer gesagt im Rahmen der Scheidung und auch dem Zugewinnausgleich. Hat ein Ehepaar etwa während der Ehezeit gemeinsam ein Grundstück erworben und darauf ein Haus gebaut, sind beide Miteigentümer zu 50 Prozent. Da man ein Haus naturgemäß nicht einfach teilen kann, muss geklärt werden, was damit nach der Scheidung passieren soll. So kann etwa ein Ehepartner das Haus alleine übernehmen, indem er dem früheren Partner dessen Miteigentumsanteil abkauft. Aber dazu muss man natürlich ebenfalls erst einmal den Wert der Immobilie kennen. Daher ist es ratsam, dass das Ehepaar rechtzeitig ein Wertgutachten in Auftrag gibt und in einer Scheidungsfolgenvereinbarung festlegt, wer das Haus übernimmt und welcher Betrag er dem früheren Partner bezahlt oder ob es z. B. verkauft oder vermietet werden soll.

Weitere Anlässe für ein Wertgutachten

Wer eine Immobilie geerbt hat, sollte sich ebenfalls einen Überblick über deren Wert machen. Denn sofern das Vermögen den Freibetrag nach § 16 ErbStG (Erbschaftsteuergesetz) überschreitet, wird Erbschaftsteuer fällig. Wer den Wert der geerbten Immobilie kennt, kann sicherstellen, nicht zu viel bzw. im besten Fall gar keine Steuern zahlen zu müssen. Existieren mehrere Erben – z. B. die Kinder des Erblassers – entsteht nach dem Erbfall häufig Streit, wie der Nachlass aufgeteilt werden soll. Auch hier ist dem Erblasser zu empfehlen, sich mit einem Gutachten über den Wert seines Vermögens aufklären zu lassen und es etwa in einem Testament entsprechend aufzuteilen, z. B.: X erhält das Grundstück in der Straße …, Y erhält die Münzsammlung.

Daneben gibt es noch viele weitere Fälle, in denen es für den Eigentümer notwendig ist, den Wert seiner Immobilie genau zu kennen, sei es etwa bei Abschluss einer Gebäudeversicherung, der Aufnahme eines Kredits, wobei die Immobilie als Sicherheit dient, oder z. B. auch im Rahmen einer Unternehmensnachfolge.

Wertgutachten

Je nachdem, ob es sich z. B. um ein Einfamilienhaus oder ein gewerblich genutztes Gebäude handelt, werden bei der Wertberechnung verschiedene Verfahren angewendet. Normierte deutsche Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Grundsätzlich gilt aber, dass der Wert einer Immobilie unter anderem vom Baujahr, seinem Unterhaltungszustand, der Flächengröße, seiner Lage, der Objektart und dem Erschließungszustand abhängt. Ferner können etwa auch Grundstücksbelastungen – z. B. ein Wohnrecht – sowie Baumängel den Wert einer Immobilie mindern. Schließlich benötigt man zur Berechnung diverse Unterlagen, z. B. vom Grundbuchamt oder dem Bauamt, was ziemlich zeitaufwendig ist.

Kurz: Wer versucht, als Laie die Wertberechnung selbst vorzunehmen, läuft Gefahr, wichtige Unterlagen zu vergessen und sich zu verrechnen. Daher sollte der Hauseigentümer die Wertberechnung in erfahrene Hände geben.

Quelle: Anwalt.de – Rechtstipps

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Kategorie: Recht
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